TOP 5 SCPI 2025
Temps de lecture : 15 min
Vous cherchez à investir dans une SCPI en 2025, mais vous ne savez pas laquelle choisir ? Pas de panique !
Aujourd’hui, je vais passer au peigne fin plus de 200 SCPI pour ne garder que les 5 meilleures, et vous verrez que certaines réservent de belles surprises.
Les SCPI, c’est comme une bonne bouteille de vin : il faut savoir lire l’étiquette pour éviter les mauvaises surprises. Rendement, frais cachés, solidité de gestion… Je vais tout vous expliquer avec une méthode claire et accessible.
Chapitre 1. Les 12 critères de sélection
Avant de vous dévoiler mon top 5, il faut comprendre comment bien choisir une SCPI. J’ai utilisé 12 critères ultra précis, que je vais vous expliquer rapidement.
- Aspect Rentabilité
Le rendement net de frais de gestion
En tant qu’investisseur, votre premier critère est le rendement net de frais de gestion. Il impacte directement la rentabilité de votre investissement. Attention, les rendements affichés incluent déjà les frais de gestion, d’entretien et de travaux ainsi que les taxes foncières. En 2024, le rendement moyen des SCPI est d’environ 4,52 %, mais ces rendements ne sont pas garantis et évoluent chaque année. Pour ma sélection, j’ai appliqué un critère strict : un rendement net de frais de gestion supérieur à 5 %.
Le ratio MPM ou ratio de retrait
Les frais de souscription impactent directement votre investissement. Ils sont généralement de l’ordre de 10 % et influencent votre rentabilité à l’achat ou à la revente de vos parts. Plutôt que de regarder les frais de souscription isolément, j’ai choisi d’utiliser le ratio MPM, qui mesure combien d’années sont nécessaires pour récupérer son investissement initial.
Plus le ratio MPM est faible, plus vite vous compensez vos frais de souscription. En intégrant ce ratio dans mon analyse, je sélectionne uniquement les SCPI qui permettent un retour rapide sur investissement. J’ai fixé ce ratio strictement en dessous de 2.
- Aspect Sécurité
La capitalisation
Une SCPI à faible capitalisation peut être plus difficile à revendre. Pour limiter ce risque de liquidité, je privilégie les SCPI avec une capitalisation d’au moins 100 millions d’euros.
Le Ratio de reconstitution
Il permet d’évaluer si la SCPI est sous-évaluée ou surévaluée. Pour ma sélection, je retiens uniquement les SCPI dont la valeur de reconstitution est au moins égale à 99 % du prix de la part.
Le taux d’occupation financier
Plus ce taux est élevé, plus le parc immobilier est optimisé et bien géré. Je ne retiens que les SCPI ayant un taux d’occupation supérieur à 95 %.
Le taux d’endettement
Un taux d’endettement trop élevé peut fragiliser une SCPI, surtout en cas de retournement du marché. Je sélectionne des SCPI avec un taux d’endettement maîtrisé (inférieur ou égal à 20%) pour éviter les mauvaises surprises.
- Aspect Diversification et Accessibilité
Diversification géographique
Investir dans des SCPI exposées à différents pays réduit le risque et permet, en direct, d’éviter les prélèvements sociaux français de 17,2 %. Je privilégie les SCPI dont l’exposition à un seul pays est inférieure à 40 %.
Diversification sectorielle
Un bon portefeuille SCPI doit être équilibré entre bureaux, commerces, santé, éducation, etc. Je sélectionne les SCPI dont aucun secteur ne représente plus de 40 % du patrimoine total.
Le support d’investissement
Dans cette sélection, vous avez les SCPI détenues en direct, dont les revenus sont imposables, et les SCPI détenues en assurance-vie, dont les revenus ne sont pas imposables tant que vous ne les sortez pas de l’enveloppe. Ainsi, je privilégie les SCPI détenues en Assurance-Vie avant le direct pour une question de fiscalité.
Le délai de jouissance
Le délai de jouissance correspond au délai entre votre date d'investissement et le moment où vous allez percevoir vos premiers dividendes. En moyenne, ce délai est de 4 mois, et plus il est bas, mieux cela sera pour vos investissements.
Le versement des dividendes
C'est un critère secondaire qui peut devenir fondamental pour certains. Il s’agit de la fréquence de versement des dividendes. Afin de maximiser les intérêts composés ou d’aligner les rentrées avec un emprunt immobilier, il est toujours préférable de choisir des SCPI qui versent des dividendes mensuellement.
L’évolution du prix de la part
Un bon signal pour une SCPI est une hausse régulière du prix de la part. C’est un élément à surveiller et à privilégier dans vos choix d’investissement.
Chapitre 2. Le TOP 5 des SCPIs 2025
- Résumé des critères MPM Investissement
- 5ème SCPI : Altixia Cadence XII
Commençons avec la 5ème place, il s’agit de la SCPI Altixia Cadence XII.
Altixia Cadence XII a été créée en 2019 et possède une capitalisation de 187 millions d’euros. Elle adopte une stratégie de diversification en investissant dans des biens récents ou neufs, de taille moyenne, adaptés aux besoins des locataires, afin d’assurer une stabilité des revenus locatifs et une bonne mutualisation du risque. Avec un objectif de rendement supérieur à 5%.
Objectif atteint en 2024 puisque Altixia Cadence XII a eu une performance de 5,73%. Les rendements sont croissants depuis la création de la SCPI et oscillent aux alentours de 5,50%. Les dividendes sont versés mensuellement après 6 mois de jouissance et Altixia Cadence XII est disponible sur les contrats d’assurance-vie Linxea Spirit 2 et Linxea Avenir 2.
Son taux d’occupation est de 96,9% et son taux d’endettement est de 11,0%. Actuellement, le prix de la part est affiché à 200€ et est correctement évaluée avec un ratio de reconstitution de -0,09%. Le ratio MPM est de 1,57 ce qui signifie que vous compenserez les frais de souscription (à l’achat ou la vente) au bout de 19 mois.
La SCPI est principalement investie en France à près de 85%. La SCPI est équilibrée autour de 3 grands secteurs : Commerce 38% / Activité 32% / Bureau 26%. La promesse de diversification est tenue sectoriellement mais n’est pas tenue géographiquement, attention également à la fiscalité française uniquement si vous investissez en direct.
Altixia Cadence XII coche de nombreuses cases pour un investissement stable et performant, avec des rendements stables, des dividendes mensuels et une bonne mutualisation des risques. Mais sa concentration en France peut être un frein pour ceux qui cherchent une fiscalité plus avantageuse à l’international, c’est pourquoi Altixia Cadence XII est intéressante uniquement en assurance-vie.
- 4ème SCPI : Corum Origin
Continuons avec la 4ème place, il s’agit de la SCPI Corum Origin.
Corum Origin a été créé en 2012, il s’agit d’une des plus anciennes SCPIs du marché et possède une capitalisation de 3 milliards et 262 millions d’euros. Elle adopte une stratégie opportuniste et diversifiée à l’échelle européenne, investissant dans plus d’une dizaine de pays de la zone euro. Son patrimoine se compose de bureaux, commerces, hôtels, locaux d’activités, logistique et santé, lui permettant de saisir les meilleures opportunités du marché sans dépendre d’un seul secteur. Son objectif est d’offrir un rendement supérieur à la moyenne, avec une ambition affichée de 6%.
Objectif tout juste atteint en 2024 avec une performance de 6,05%. Le rendement diminue par rapport à 2023 et est variable depuis la création de la SCPI en oscillant en moyenne autour de 6,44%. Les dividendes sont versés mensuellement après 6 mois de jouissance et Corum Origin est disponible sur le contrat d'assurance-vie “maison” de Corum. Étudiez bien les frais qui peuvent être plus importants que les contrats des concurrents directs comme Lucya Cardif et Linxea.
Son taux d’occupation est de 97,1% et son taux d’endettement est de 11,0%. Actuellement, le prix de la part est affiché à 1135€ et est légèrement sous-évalué avec un ratio de reconstitution de 1,00%. Le ratio MPM est de 1,98 est élevé ce qui signifie que vous compenserez les frais de souscription (à l’achat ou la vente) au bout de 24 mois.
La SCPI est principalement investi aux Pays-Bas à 28%, puis en Italie à 18% et s’équilibre autour d’autres pays européens à 9%. La SCPI est principalement exposée au secteur des bureaux à 52% puis du commerce à 30%. La promesse de diversification géographique est parfaitement tenue avec une exposition à 3% en France et 97% en Europe ce qui fait une parfaite candidate pour un investissement en direct. Attention à la diversification sectorielle qui est présente mais surexposé à un secteur particulier celui des bureaux.
Corum Origin est une SCPI historique et performante, qui séduit par sa diversification géographique quasi parfaite et son rendement stable autour de 6%.
- 3ème SCPI : Epsilon 360
Continuons avec la 3ème place, il s’agit de la SCPI Epsilon 360.
Epsilon 360 est également une jeune SCPI, elle a été créée en 2021 et possède une capitalisation de 132 millions d’euros. C’est peut-être la SCPI la moins connue de ce classement mais dont les chiffres sont plus que sexy.
Elle mise sur une stratégie opportuniste et flexible, en ciblant des actifs de taille intermédiaire (1 à 5 M€), un segment moins convoité par les investisseurs institutionnels. Son portefeuille est diversifié, intégrant commerces de proximité, immobilier de santé, locaux d’activité, logistique, bureaux et résidentiel. Géographiquement, elle investit en France, priorisant Paris, l’Île-de-France, les grandes métropoles et villes moyennes dynamiques pour capter des opportunités à fort potentiel.
Epsilon 360 affiche un rendement 2024 de 6,55% avec des rendements en constante augmentation depuis la création de la SCPI avec une moyenne de 6,0%. Les dividendes sont versés mensuellement après 4 mois de jouissance et Epsilon 360 est disponible sur l’assurance-vie de Intential Patrimoine du Groupe APICIL.
Attention, je ne connais pas ce gestionnaire et les notes des clients sur internet m’ont interpellé car elles sont catastrophiques mais je n’ai pas pris en compte cet aspect dans ce classement me concentrant uniquement sur les chiffres et performances des SCPIs.
Son taux d’occupation est de 100,0% et son taux d’endettement est de 19,7%. Actuellement, le prix de la part est affiché à 254€ et est très sous-évalué avec un ratio de reconstitution de 8,10%. Le ratio MPM est de 0,76 ce qui est correct et signifie que vous compenserez les frais de souscription (à l’achat ou la vente) au bout de 9 mois.
La SCPI est principalement investie en France à 88% et en Espagne à 12%. La SCPI est principalement exposée au secteur des commerce à 49% puis de la logistique à 17%, des bureaux à 15%. La diversification n’est pas tenue géographiquement avec une surexposition à la France qui fait que cette SCPI est intéressante UNIQUEMENT en assurance-vie. La diversification sectorielle est bien mais attention à la surexposition des commerces.
Epsilon 360 s’impose comme une SCPI ultra-compétitive, avec une stratégie innovante, une performance robuste, 0 frais d’entrée/sortie et une excellente diversification.
- 2ème SCPI : Remake Live
La SCPI Remake Live chute d’une place par rapport à mon TOP 2024 et termine sur une belle 2ème place.
Remake Live est jeune, elle a été créée en 2022 et elle cartonne déjà sur tous les tableaux. Ne serait-ce que sa capitalisation qui a une croissance impressionnante pour atteindre la somme de 647M€ en moins de 3 ans.
Elle a un cœur de stratégie basé sur la diversification, se positionne en plus des secteurs habituels sur de l’immobilier résidentiel (ce qui est rare) et cible les aires urbaines de plus de 250 000 habitants aussi bien en France qu’en Europe. Les objectifs sont clairs, le temps long et les investissements dans des territoires en mutation afin de chercher de la performance. Performance qui est fixée à 5,5% en rentabilité nette.
Objectif largement atteint en 2024 puisque Remake Live a performé de 7,5% mais attention au rendement qui diminue de 2,8% par rapport à 2023. Cependant, le rendement moyen depuis sa création est solide avec une moyenne sexy de 7,6%. Les dividendes sont versés mensuellement après 4 mois de jouissance et Remake Live est disponible sur les 4 assurances-vie de Linxea rien que ça !
Son taux d’occupation est de 97,1% et son taux d’endettement est de 20,1%. Actuellement, le prix de la part est affiché à 204€ et est parfaitement évalué avec un ratio de reconstitution de 0,01%. Le ratio MPM est de 0,00 signifie qu’il n’y a aucun frais de souscription en entrée ou en sortie et que votre investissement est optimisé au maximum sur ces deux tableaux.
La SCPI est principalement investi au Royaume-Uni à 29%, puis en France 26% et dans le reste de l’Europe. La SCPI est principalement exposée au secteur des bureaux à 39% puis de la santé et de l’éducation ) 26%, de la logistique à 17% et du commerce à 11%. La promesse de diversification est tenue aussi bien géographiquement que sectoriellement ce qui permet à Remake Live d’être attractive en investissement en direct et en assurance-vie.
Remake Live s’impose comme une SCPI ultra-compétitive, avec une stratégie innovante, une performance robuste, 0 frais d’entrée/sortie et une excellente diversification.
- 1ère SCPI : Iroko Zen
La SCPI qui décroche le graal, la première place n’est autre que la SCPI Iroko Zen.
Iroko Zen a été créé en 2020 et possède une capitalisation de 630 millions d’euros. Elle a vocation à refléter les usages de demain en accompagnant les transitions générationnelles, digitales. Son objectif est de se développer en Europe de l’Ouest avec un objectif de rentabilité nette de 5,5%
Objectif largement atteint en 2024 puisque Iroko Zen a réalisé une performance de 7,32%. Les rendements sont croissants depuis l’année 2022 et oscillent aux alentours de 7,1% depuis la création. Les dividendes sont versés mensuellement après 4 mois de jouissance et Iroko Zen est disponible depuis fin 2024 sur la meilleure assurance-vie du marché Linxea Spirit 2 et sur Netlife 2.
Son taux d’occupation est de 98,8% et son taux d’endettement est de 26,0%. Actuellement, le prix de la part est affiché à 202€ et est sous-évalué avec un ratio de reconstitution de 5,77%. Le ratio MPM est de 0,00 ce qui signifie qu’il n’y a aucun frais de souscription en entrée ou en sortie et que votre investissement est optimisé au maximum sur ces deux tableaux.
La SCPI est principalement investie en France à 44%, puis au Royaume-Uni 16% et dans de nombreux autres pays d’Europe. La SCPI est principalement exposée autour de 3 secteurs Commerce 34% / Bureau 30% / Logistique 21%. La promesse de diversification est tenue aussi bien géographiquement que sectoriellement ce qui permet à Iroko Zen d’être attractive en investissement en direct et en assurance-vie car même l’exposition à 44% à la fiscalité française permet à Iroko d’être plus compétitive que la majorité de ses concurrents.
Iroko Zen s’impose comme la SCPI la plus compétitive du moment, alliant rendement élevé, diversification intelligente et absence totale de frais d’entrée et de sortie, un atout rare sur le marché. Avec une accessibilité en assurance-vie optimisée et une stratégie tournée vers l’avenir, elle coche toutes les cases pour un investissement performant et flexible.
Chapitre 3. SCPI bonus 2025
Je vous l’avais annoncé en introduction, je vous présente une potentielle pépite dans l’univers des SCPIs qui pourrait bien exploser dans les années à venir. Il s’agit de la SCPI Comète.
Pourquoi s’intéresser à Comète ? Comète est une SCPI innovante, portée par Alderan, une société de gestion reconnue pour son expertise en investissement immobilier. Contrairement aux SCPI traditionnelles, Comète adopte une stratégie opportuniste en ciblant des zones tertiaires et industrielles dynamiques hors de la France métropolitaine, tout en évitant la logistique en zone euro.
Son objectif ? Profiter des cycles immobiliers pour acquérir des actifs sous-évalués et générer un rendement cible de 6% net, avec un TRI sur 10 ans estimé à 6,5%.
Déjà, plusieurs acquisitions stratégiques illustrent son approche : un immeuble de bureau au Pays-Bas offrant un rendement supérieur à 9%, un centre de bureaux et de commerces en Espagne à 8% et deux investissements au Royaume-Uni avec des rendements de 9% et supérieur à 10%. Grâce à une gestion locale et active, Comète maximise la rentabilité tout en limitant les risques.
Son agilité, sa vision stratégique et l’expertise d’Alderan en font une SCPI à surveiller de près en 2025. Si vous cherchez un investissement innovant, diversifié et capable d’identifier les meilleures opportunités du marché, Comète pourrait bien être la prochaine référence du secteur.
Pour voir ou revoir ma vidéo sur le sujet :
Vidéo de ma chaîne Youtube : www.youtube.com/@MPMInvestissement
Conclusion
Voilà, vous avez maintenant le classement des meilleures SCPI pour 2025.
Si vous deviez retenir une seule chose, c’est qu’il faut toujours analyser au-delà du simple rendement. Un bon rendement avec de mauvais frais ou une mauvaise diversification peut vite devenir un piège.
Bien entendu, il ne s’agit pas d’un conseil en investissement mais d’un simple partage éducatif sur la méthodologie de sélection d’une stratégie d’investissement dans les SCPI. Vous êtes maîtres de vos propres choix. Investissez intelligemment, utilisez l’effet de levier et optimisez fiscalement. Il est essentiel de rappeler que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.
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Réflechissez, Investissez et Devenez riche, c’était Mathias, Tchao Tchao.
Attention : Rappelons à cet effet que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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